深圳城市快报 | 地铁集团、佳兆业、卓越集团名列销售三甲；人才房配售放宽，鲶鱼效应扭转住宅供求关系

作者：世联评估 | 首发：瑞联资信平台微信公众号

深圳

新房市场

新房供应分析

2月，深圳新增住宅供应1,544套/17.18万㎡，套数环比下降14.6%。新增预售包括里深业山水东城花园（804套）、溪山美地园（371套）、润晖府（184套）、润晖府（185套）等4个住宅项目。

根据《深圳市2023年一季度商品房房源信息情况》，一季度计划入市项目共有23个，预计供应房源面积约112.52万㎡，共10,915套。其中，住宅新盘共有16个（含深汕合作区），总建面79.32万㎡，7,802套。

新房成交分析

本月新建商品住宅均价为66,984元/㎡，环比上涨15.84%。
网签量2,041套/22.1万㎡，套数环比上升25.37%，市场需求端疲弱。

南山区侨城知名网红盘深铁懿府三期全部为240㎡的纯改善大户型产品，以成交110套/25,164㎡、27.7亿元（均价109,964元/㎡）的辉煌数据，问鼎成交金额冠军。
宝安区沙井万丰海岸城以成交151套/16,439㎡、9.4亿元（均价57,044元/㎡）喜提本月成交套数销冠。
其他较活跃楼盘包括佳兆业佳园（107套、均价 104,838 元/㎡）、卓越和奕府（95套、均价 61,488 元/㎡）、万科·未来之光（65套、均价 84,522 元/㎡）、万科金域学府（59套、均价 45,478元/㎡）等。从开发商销售情况看，1～2月，深圳地铁旗下深铁懿府（129套，31.4亿元）、深铁璟城、深湾汇云中心、深铁瑞城、塘朗城、深铁阅山境等6个项目火力全开，以销售32,537㎡/33.9亿元遥遥领先，勇夺深圳权益销售面积、金额双料冠军。
佳兆业（22.8亿元）、卓越集团（15.9亿元）、万科（14.1亿元）、深圳海岸投资（11.4亿元）等传统地产“老大”表现卓越，坚挺在TOP5行列。
2月，从各区域的成交来看，主要成交来自关外，成交面积合计占比为71%，其中宝安区成交领先，成交面积在全市的占比达到21％；关内成交面积合计占比29%，其中福田区为主力成交区域，成交面积在全市的占比为12%。
从全市商品住宅各面积产品和对应总价来看，80～100㎡产品是成交主力面积段，成交套数占比为47%。
300～450万总价段为市场成交主力，占全市总成交套数的25%；80～100㎡面积段在此总价段中占比74%；此总价段主力成交项目为龙岗区的万科金域学府。
在所有面积段和总价段的产品中，80～100㎡且300～450万的成交套数最多，占全市总成交套数的19%。宝安区成交460套，重夺成交第一大区宝座，主力成交项目为万丰海岸城、未来之光、云奕府、中海寰宇珑宸花园等。
龙岗区成交363套，龙华区成交305套，光明区成交256套，分列第二至第四位。

新房可售及去化

由于供应下降，截至2月底，在售新建商品住宅38,299套/387.51万㎡，可售套数下降4.6%。

新建住宅库存去化周期指新建住宅月末可售面积（库存量）除以最近12个月平均销售面积得出的比值。业内通常以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况，判断市场走向，该数字超过18个月即存在较大的市场风险。如果小于12个月，则楼市明显供不应求，提示住宅价格将上涨。

按照过去12个月的平均成交套数推算，当前深圳新建住宅库存去化周期为14.1个月，维持在调控目标区间内。
深圳人才房成为影响市场预期的新变量，买得起普通商品房的刚需也纷纷转向6折人才房，热度居高不下。2月配售深铁熙府（2080套）、安居同乐馨苑（199套）人才房，放宽了未婚购买可售人才房的年龄限制门槛和共同申请人的户籍要求。此外，体量最大的人才房项目——前海华发冰雪世界新城华苑配售2712套房源，最低2.7万/㎡便可安家前海，深圳最火人才房横空出世。
人才房像一匹黑马，也像一条鲶鱼，扰动的不仅仅是买房人，更是深圳整个房地产市场，住宅严重失衡的供求关系慢慢扭转。

深圳

存量市场

近期堪称深圳楼市的“冰河时代”，存量住宅价格连续16个月阴跌。
2月，具指标意义的世联EVS存量住宅均价为59,647元/㎡，环比下跌0.06%，同比下跌2.90%。
告别春节假期，积压需求开始释放，本月存量住宅网签2,509套/23.6万㎡，套数环比上升80.37%。成交量创19个月来的新高，但从绝对值上看，也只相当于2021年月均成交量的74%，2020年月均的32%。
存量住宅成交有些躁动，部分原因是由于近期利率累计降幅较大，各种房贷置换操作增多。市场复苏初见端倪，我们也需要清醒认识到，修复有一个大的爬坡的过程，回暖不可能一蹴而就。
四年时间，存量住宅市场从最高月成交超2万套的高光时刻，滑入月均成交不足两千套的长期低迷中，供求关系逆转。
深圳存量住宅房价收入比高达26.2，从2021年初（30.9）以来总体呈趋势性下降形态。

即使横向与发达国际顶级城市作比较，深圳房价收入比高到没有城市可作参照。根据Demographia《国际住房负担能力调查2022》房价收入比数据，香港23.2、悉尼15.3、温哥华13.3、洛杉矶10.7、伦敦8.0、纽约7.1、新加坡5.8。由于国外住宅没有公摊面积，实际数据对比更加悬殊。

深圳

住房租赁市场

根据世联EVS统计数据，2月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为82.4元/㎡ ，总体呈趋势性下降形态。
深圳存量住宅空置率约5.5%，在全国主要城市中处于最低水平，处于健康合理范围（5%～10%）。
2023年，政府工作报告对房地产工作的要求是：加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。大力发展保障性租赁住房是2023年深圳楼市主旋律。1月17日，发布《深圳市保障性住房规划建设管理办法》《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》4份征求意见稿，公开征求意见。
《深圳市保障性租赁住房管理办法（稿）》规定, 政府组织配租的保障性租赁住房，租金按照不高于同期同地段同品质市场参考租金的90%确定。其中，由政府组织配租的住房，按照同期同地段同品质市场参考租金的60%左右确定。
《深圳市公共租赁住房管理办法（稿）》规定, 公共租赁住房租金按照市场参考租金的30%左右确定。面向特困人员、低保及低保边缘家庭配租的，租金按照市场参考租金的3%左右确定。
尽管受到疫情的严重干扰，2022年深圳加快高质量发展，地区生产总值迈上3.2万亿新台阶，深圳经济在全球城市排第10位。深圳坚持在经济运行过程中抓经济运行，出台实施帮助市场主体纾困30条、稳增长30条等措施，推动经济发展稳中有进、持续向好。
深圳是全国吸引人口最多的城市之一，实际管理人口在1,800～2,200万之间。《广东省第七次全国人口普查公报》显示，深圳常住人口十年暴增了713.6万人，是对珠三角核心区以及全省常住人口增量贡献率最高的地级以上市。优质的创业环境、量身定制的优惠政策为楼市带来了大量刚需住房需求，短期3～5年趋势难以改变。
中长期而言，良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数，将继续支撑住宅租赁需求平稳增长。
本月存量住宅租售比为1:724，静态租赁回报率仅为1.6%。
房价更多是信贷泡沫的滥觞，房租背后有着居民实际收入的约束，在深圳投资一套商品住宅，仅靠目前的租金收益（扣除空置损失），需要约62.2年才能收回成本。

深圳

商业市场

一手商业市场（以商务公寓为主）

一手商业市场（以商务公寓为主）：价量齐跌
2月份一手商业物业均价为59,003元/㎡，环比下跌5.5%。全市成交面积25,807㎡，环比大幅下降58.5%。

深圳公寓主力成交在龙岗区，成交面积为0.67万㎡；其次为南山区，成交面积为0.52万㎡。
由招商局集团与10Design联手打造顶级豪宅，太子湾·瑞玺大厦成交11套（3,352㎡），成交金额2.76亿元（均价105,527元/㎡），蝉联成交金额首位。本项目批准上市公寓191套，累计成交31套，目前销售率为16%。
龙岗中心区恒大悦玺大厦以成交82套（4,152㎡），成交金额1.29亿元（均价31,171元/㎡）长期雄霸全市成交套数冠军，并拉低了全市均价。本项目批准上市公寓2,519套，累计成交671套，目前销售率为27%。
其他较活跃公寓楼盘包括华润笋岗中心（42套）、仁恒梦公园（31套）、仁恒芯梦公园（22套）、华润置地未来城（20套）、深汕绿地商务中心（19套）。

商业营业用房方面，位于福田中心区深圳会展中心西侧的佳兆业佳园，月内成交1,737㎡，成交金额4.38亿元（均价252,470元/㎡），一举摘得全市成交金额、面积双料冠军。本项目批准上市商业1,737㎡，目前全部售罄。其他热销商业楼盘还包括玺悦台（684㎡，均价85,267元/㎡）、中粮·福田大悦广场（496㎡，均价54,363元/㎡）、建信·天宸（283㎡，均价45,280元/㎡）。

2月份，深圳新建商业物业（以商务公寓为主）可售面积为190.8万㎡，环比下降6.6%，趋势性下降。

库存去化周期仍高达35.7个月，也就是说即使无新增供应，依照当前平均销售速度，仅销售现有的库存面积也需要3.0年。
根据《深圳市2023年一季度商品房房源信息情况》，一季度计划入市项目共有23个，预计供应房源面积约112.52万㎡，共10,915套。其中，商务公寓项目有3个，总建面8.32万㎡，1,153套；商业营业用房6.71万㎡。

存量商业物业市场

存量商业物业市场：租金显著下行，空置率上升
2月份，深圳存量商业物业（以商务公寓为主）成交面积14,991㎡，环比下降50.1%。

2022年四季度，大型购物中心入市叠加疫情堂食影响对餐饮店铺带来巨大冲击，零售物业招商竞争加剧，租金呈较为明显的下行趋势。深圳主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金为717元/㎡·月，环比下跌2.6%，全年下跌5.2%。空置率为6.8%，环比大幅上升0.7个百分点。

2022年，深圳社会消费品零售总额9,708亿元，同比增长2.2%。其中，网上零售持续快速增长，限额以上单位通过互联网实现的商品零售额增长20.9%。互联网技术使消费者逐渐掌握消费市场的主动权，电商快速发展碾压传统百货零售业。
核心都市圈核心城市内优质资产，依旧是重要的资产配置选择。深圳良好的经济和人口基本面将继续支撑本地消费市场的发展，有利于零售物业租售的长远表现。

深圳

办公市场

一手写字楼市场

一手写字楼市场：价升量跌
2月份，新建写字楼成交均价70,333元/㎡，环比上涨46.0%；成交9,240㎡，环比下跌11.7%。

深圳写字楼主力成交在南山区，成交面积为0.37万㎡；其次为罗湖区，成交面积为0.22万㎡。

位于南山区的合景同创·臻林天汇销售1,957㎡，成交金额1.67亿元（均价85,095元/㎡），问鼎全市成交面积、金额冠军。项目建筑面积约11.6万㎡，邻近中山公园地铁站，由两栋超高层塔楼建筑及无缝接驳地铁商业组成，集高端公寓、办公大平层物业、地铁口商业等业态于一体。批准上市写字楼36,818㎡，累计成交26,579㎡，目前销售率为72%。
罗湖区京基水贝城市广场成交1,951㎡，成交金额1.38亿元（均价70,633元/㎡），位列成交面积、金额次席。
其他热销楼盘还包括岁宝壹品（1,271㎡，均价81,069元/㎡）、恒裕柏悦湾（1,023㎡，均价83,249元/㎡）、星展广场（888㎡，均价31,158元/㎡）等。

2月份，深圳新建写字楼可售面积高达181.2万㎡，库存量上升0.1%，再破近年新高。
库存去化周期为44.4月，即使无新增供应，依照当前平均销售速度，仅销售现有的库存面积也需要3.7年，去化压力巨大。
根据《深圳市2023年一季度商品房房源信息情况》，一季度计划入市项目共有23个，预计供应房源面积约112.52万㎡，其中，办公18.16万㎡。

存量写字楼市场

存量写字楼市场：租金下行，空置率趋势性上升
本月，深圳存量写字楼销售成交9,764㎡，相对于超过800万㎡的存量市场而言，买卖寥落，交易以租赁经营为主。

2022年第四季度，深圳商务区甲级写字楼租金趋势性下降，平均租金为193.2元/㎡·月，环比下跌1.7%，全年下跌3.1%。静态租赁回报率下降至2.7%。
受复杂的国际形势和多点散发的局部疫情影响，深圳写字楼新增需求总体转弱，业主选择以价换量的策略来达成去化目标，租金加速下行。
深圳商业性办公用地供应过剩，写字楼供应持续井喷，可以满足未来十年的需求。见微知著，未来两年将开启新一轮波澜壮阔的供应高峰，供过于求问题再次激化，“以价换量”仍将是未来两年租赁市场的主旋律。

在经济前景不明朗的情况下，办公楼租赁需求疲软，叠加大量供应如期入市的多重影响，供需失衡加剧。四季度，深圳甲级写字楼平均空置率为22.4%，环比上升1.5个百分点，全年显著上升3.6个百分点。
深圳写字楼存量居大湾区城市之首，近期供应量更是超过500万㎡，将长期处于供过于求状态。预计未来一年整体租金将维持低位运行，空置率高位徘徊。
中长期看，随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成形，供应高峰期过后写字楼供需才会出现逆转。

以上内容摘自世联评估《城市快报》。更多楼市资讯和专业分析，请参阅世联评估《城市快报》。如需免费领取世联评估热点城市完整报告，敬请与我们客户经理联系，或点击下图留下您的联系方式：

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本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发瑞联资信平台公众号，原创精彩不断！

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